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湖南法治報(bào)訊（通訊員 覃遵輝 劉穎）“法院的判決太公正了!終于能告別之前的困境，迎來新物業(yè)!”“為永定區(qū)法院點(diǎn)贊，為業(yè)委會(huì)點(diǎn)贊，真正替我們業(yè)主發(fā)聲!”

近日，張家界市永定區(qū)某小區(qū)400多人的業(yè)主群里熱鬧非凡，業(yè)主們紛紛留言點(diǎn)贊，用樸實(shí)的語言表達(dá)著對(duì)法院公正裁判的認(rèn)可與感激。這起涉及461戶業(yè)主切身利益的物業(yè)合同糾紛，在永定區(qū)人民法院的高效審理下圓滿化解。

前期物業(yè)拒撤場(chǎng)，461戶業(yè)主遇“安居難題”

該小區(qū)系“問題樓盤”，2017年由開發(fā)商委托某物業(yè)公司提供前期物業(yè)服務(wù)，合同明確約定“本合同期限屆滿或業(yè)主委員會(huì)成立與業(yè)主大會(huì)所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自然終止?！?024年11月，小區(qū)終于成立首屆業(yè)主委員會(huì)并完成備案，業(yè)主們盼來了自主選擇物業(yè)的機(jī)會(huì)。

2025年1月，在街道、社區(qū)的全程指導(dǎo)監(jiān)督下，小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，461戶業(yè)主中357戶參與投票(參與率超77%)，356戶同意重新選聘物業(yè)。隨后，業(yè)委會(huì)依法招標(biāo)選定新物業(yè)并簽訂合同，同時(shí)向原物業(yè)公司發(fā)出《離場(chǎng)告知書》，要求其3月31日前完成撤場(chǎng)及相關(guān)資料交接工作。

然而，原物業(yè)公司以“業(yè)主大會(huì)程序不合法、投票未達(dá)法定比例”為由，拒絕撤場(chǎng)交接。這導(dǎo)致新物業(yè)無法入場(chǎng)履職，小區(qū)物業(yè)服務(wù)陷入停滯狀態(tài)——垃圾清運(yùn)不及時(shí)、公共設(shè)施維護(hù)滯后等問題逐漸凸顯，461戶業(yè)主的正常居住權(quán)益受到嚴(yán)重影響。經(jīng)多次協(xié)商無果后，2025年5月，業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主將原物業(yè)公司訴至永定區(qū)人民法院，請(qǐng)求依法判決原物業(yè)限期撤場(chǎng)并完成全部交接工作。

情理法兼顧，司法為民不止于庭審

案件立案后，永定區(qū)法院高度重視?？紤]到案件涉及人數(shù)多、社會(huì)影響大，且直接關(guān)乎群眾“安居”這一核心民生需求，承辦法官第一時(shí)間明確“以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩，兼顧情理法”的審理思路。

針對(duì)雙方爭(zhēng)議的“業(yè)主大會(huì)程序合法性”“投票比例是否達(dá)標(biāo)”等核心問題，承辦法官對(duì)業(yè)主委員會(huì)備案材料、投票記錄、監(jiān)票計(jì)票憑證等20余份證據(jù)逐一梳理核對(duì)，確保事實(shí)認(rèn)定無偏差。

因案件涉及業(yè)主自治程序認(rèn)定、前期物業(yè)合同終止條件等法律適用難點(diǎn)，且關(guān)乎基層社會(huì)穩(wěn)定，永定區(qū)法院先后組織法官專業(yè)會(huì)議及審判委員會(huì)進(jìn)行集體討論。參會(huì)人員圍繞案件事實(shí)、法律適用、裁判思路等充分發(fā)表意見，最終形成統(tǒng)一裁判意見，既保障案件質(zhì)量，又確保裁判結(jié)果兼顧合法性與社會(huì)效果。

公正裁判+二審維持，司法護(hù)航基層自治

永定區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)的成立及備案程序合法，具備訴訟主體資格;業(yè)主大會(huì)的召開經(jīng)街道、社區(qū)全程指導(dǎo)，投票方式、參與人數(shù)及同意比例均符合《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于業(yè)主共同決定事項(xiàng)的法定要求，程序合法有效。業(yè)委會(huì)根據(jù)合法有效的業(yè)主大會(huì)決議要求解除前期物業(yè)服務(wù)合同、移交相關(guān)資料及設(shè)施，符合合同約定及法律規(guī)定，應(yīng)予支持。

據(jù)此，法院依法判決：確認(rèn)案涉《前期物業(yè)服務(wù)合同》終止;原物業(yè)公司于判決生效后三日內(nèi)撤場(chǎng)，并向業(yè)委會(huì)移交物業(yè)檔案、財(cái)務(wù)資料及公共設(shè)施設(shè)備。

一審判決后，原物業(yè)公司不服提起上訴。張家界市中級(jí)人民法院經(jīng)審理，認(rèn)為一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)充分、適用法律正確，判決駁回上訴，維持原判。

判決生效后，業(yè)主們自發(fā)在400多人的小區(qū)業(yè)主群里刷屏點(diǎn)贊，有業(yè)主在美篇中寫道：“這是一場(chǎng)公平公正的判決，真正回應(yīng)了我們的心聲，感謝法院為我們業(yè)主撐起一片藍(lán)天!”

該案是永定區(qū)法院開展“情暖三湘”民生司法保障深化年專項(xiàng)活動(dòng)的生動(dòng)實(shí)踐。案件審理過程中，法院始終堅(jiān)守“司法為民、公正司法”理念，通過深入實(shí)地走訪、細(xì)致核對(duì)證據(jù)、集體研究把關(guān)等務(wù)實(shí)舉措，既明確了業(yè)主自治程序合法性的審查標(biāo)準(zhǔn)，為同類物業(yè)合同糾紛案件提供了裁判指引，又有效化解了群體性民生糾紛，保障了群眾的合法權(quán)益。

同時(shí)，案件的妥善處理也強(qiáng)化了司法與基層治理的協(xié)同聯(lián)動(dòng)，支持了業(yè)主依法行使自治權(quán)利，助力小區(qū)建立“業(yè)主協(xié)商、程序規(guī)范、司法保障”的基層治理模式，實(shí)現(xiàn)了“案結(jié)事了、定分止?fàn)?、基層和諧”的良好社會(huì)效果，以實(shí)際行動(dòng)讓群眾感受到司法的溫度與力量。

下一步，永定區(qū)法院將繼續(xù)聚焦群眾急難愁盼問題，扎實(shí)推進(jìn)“情暖三湘”民生司法保障各項(xiàng)工作，不斷提升民生案件審理質(zhì)效，用公正高效的裁判護(hù)航群眾美好生活，為轄區(qū)社會(huì)和諧穩(wěn)定提供有力司法保障。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》

第九百四十條 “建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。”

第九百四十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi);造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

作者：覃遵輝 劉穎

責(zé)編：王輝

一審：曾金春

二審：伏志勇

三審：萬朝暉

來源：湖南法治報(bào)